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DIFFERENZE TRA EQUITY E LENDING CROWDFUNDING

Come capire quali sono le principali differenze tra le piattaforme di equity e lending crowdfunding

Nell’universo delle piattaforme di crowdfunding esistono due grandi macro tipologie, quelle di tipo equity e quelle di tipo lending.

Le differenze tra queste due tipologie sono ben delineate, da una parte l’equity è inteso come raccolta e partecipazione nel capitale di una società, mentre il lending è letteralmente un prestito.

Differenza nette, che nella finanza tradizionale potremmo paragonare a strumenti come le azioni e le obbligazioni. 

Equity crowdfunding, cos’è e come funziona

Nel caso dell’equity, l’investimento che viene effettuato attraverso una piattaforma corrisponde a una quota della società proponente: si investe direttamente nel suo capitale capitale sociale, diventandone soci e condividendone il rischio d’impresa ed i conseguenti futuri dividendi. 

All’interno del modello di raccolta equity, come avviene nella quotidianità delle aziende, possono coesistere diverse classi di soci, con o senza alcuni privilegi come il diritto di voto in base agli importi investiti. 

Remunerazione

Ma veniamo a quello che interessa davvero all’investitore: come si guadagna, cioè, con questa tipologia di investimenti. 

La tipologia di remunerazione dipende molto dalla campagna, dal momento che si possono finanziare piani industriali delle società proponenti con una durata  dell’investimento indeterminata e senza alcuna indicazione di un possibile ROI atteso, oppure come nel caso del crowdfunding immobiliare è possibile finanziare una singola operazione investendo nella promessa di un ROI stimato ad una data scadenza.

Quando si parla di raccolte in equity per startup si investe nel potenziale di un’azienda che nel lungo periodo potrebbe generare un ritorno da una possibile exit. 

Le più longeve piattaforme di equity in Italia sono 200Crowd, Wearestarting, Mamacrowd e Crowdfundme. Menzioniamo per quest’ultima una quotazione all’AIM che fa ben sperare per il settore.

A livello internazionale citiamo Crowdcube e Seedrs, che hanno finanziato nel corso degli anni alcune campagne particolarmente significative soprattutto nel mondo fintech.

Mentre per il mondo del real estate le piattaforme italiane da citare sono Walliance e Concrete che permettono di investire in progetti immobiliari.

Lending crowdfunding, cos’è e come funziona

Il lending, dalla traduzione stessa del termine, ha come sottostante un contratto di prestito. L’investimento consiste nel prestare i propri risparmi ad una società, solitamente non un spv ma la società con operatività storica, in cambio di un tasso d’interesse corrisposto secondo un piano di ammortamento prestabilito.

Anche in questo caso non mancano le varianti, ci sono ad esempio i ritorni stimati e i tassi fissi, la quota di capitale può essere rimborsata alla scadenza del finanziamento (bullet) o alla francese (che prevede il rimborso di quota capitale insieme alla quota degli interessi). 

Remunerazione

La remunerazione con il lending crowdfunding dipende in larga parte dai risultati economici ottenuti dalla società che riceve il finanziamento, in poche parole dipende dai flussi di cassa futuri. Tali flussi devono risultare positivi per far si che un’operazione venga giudicata positivamente sia dalle piattaforme che presenteranno l’operazione che dagli investitori.

I ritorni e la restituzione del capitale possono prevedere rate mensili, trimestrali o una liquidazione alla conclusione del prestito. 

Nel caso di un piano di ammortamento alla francese, in base alla periodicità (mensile, trimestrale etc.) si riceve per ogni rata una quota mista che comprende sia i rendimenti che la graduale restituzione del capitale.  

Con la tipologia di finanziamento bullet invece, gli interessi vengono distribuiti su base mensile o trimestrale e il capitale rimborsato a fine finanziamento. 

Esistono numerose piattaforme di lending, nel mondo del finanziamento alla PMI spicca October (ex lendix) sopra tutte per la diversificazione geografica e il track record di campagne, mentre in Italia seppur tra le realtà più recenti a cavallo tra il settore immobiliare, industriale e energetico vale la pena menzionare la piattaforma RE-Lender.

Differenze e rischi

Quando si parla di equity e lending, si parla sempre di piattaforme con caratteristiche specifiche che operano secondo la legislazione vigente. Non esistono evidenze sul fatto che una modalità sia migliore, più redditizia, meno rischiosa dell’altra, dipende tutto dalla società che raccoglie i fondi.

La piattaforma in entrambi i casi è un mero intermediario che ha solamente il compito di valutare e pubblicare il progetto, è una vetrina per le varie opportunità d’investimento. 

Il rischio di perdita totale o parziale dell’investimento c’è sempre in entrambi i casi, come in qualsiasi investimento, nulla è garantito, altrimenti si perderebbe il concetto stesso nell’investire. Sia per chi vuole farsi finanziare che per chi vuole investire è sempre necessario studiare le singole piattaforme, ricercare esperienze di utenti online, analizzare il track record delle operazioni lanciate e concluse.

La parola chiave in questo settore è una ed una sola: trasparenza.

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INVESTIRE NELL’IMMOBILIARE CON CONCRETE INVESTING

Concrete Investing è una delle principali piattaforme italiane di crowdfunding immobiliare.

Ha dimostrato un approccio molto professionale dal lancio nel 2018 collaborando con promotori e sviluppatori immobiliari di prestigio.

Per questa ragione abbiamo deciso di recensirla e condividere il nostro parere sui vantaggi dell’utilizzo di questo strumento per diversificare i propri risparmi.

Come funziona Concrete Investing

Nel mondo del crowdfunding immobiliare esistono due grandi macro categorie, l’equity e il lending.

Quando entriamo nel dettaglio della piattaforma Concrete Investing ci riferiamo all’equity crowdfunding. Investendo su concreteinvesting.com si acquisiscono quote della società che svilupperà il progetto, non si diventa proprietari dell’immobile, ma di una quota societaria.

In Italia le piattaforme di tipo equity devono essere autorizzate e vigilate da Consob e Concrete Investing soddisfa questo requisito. Fa parte infatti dei gestori attivi iscritti al registro dei Gestori dei Portali, con delibera d’iscrizione n.20405.

L’autorizzazione Consob rappresenta una garanzia di serietà e un punto a favore della piattaforma. A piè di pagina del sito di Concrete Investing sono presenti tutta la documentazione dettagliata riguardante in ottemperanza alla normativa italiana. 

Quanto si guadagna con Concrete Investing

I rendimenti pubblicati sono stimati con l’indicazione di un IRR atteso (rendimento annuale) ed un ROI atteso (rendimento totale).

Non si tratta di progetti di breve durata, ricevi i rendimenti alla conclusione del progetto per cui possono passare anni prima di vedere il proprio guadagno. Inoltre vanno tenuti in conto i frequenti ritardi nel mondo dell’edilizia dovuti principalmente alla burocrazia e alle autorizzazioni. 

Fino ad ora solo un progetto, Torre Milano, ha rimborsato, con un IRR dell’11,86%, più alto dell’atteso al lancio della raccolta pari al 9,6%. Ovviamente è un rendimento lordo che non tiene in considerazione delle commissioni e la tassazione, anche perché varia da investitore a investitore. 

Si può quindi considerare questo valore come performance della piattaforma, coincide con la media delle IRR attese pubblicate. 

Diversificare in diversi progetti è l’opzione migliore per ridurre il rischio d’investimento. Nonostante ciò i ticket minimi di Concrete Investing a partire da 5.000€ non la rendono facilmente accessibile e a tutti i portafogli.

Quanto costa investire con Concrete Investing

L’alto livello delle offerte pubblicate da Concrete Investing ha concesso alla piattaforma di utilizzare un modello di commissioni. Un modello più simile al mondo della finanza mobiliare che a quello del crowdfunding. Solitamente infatti le commissioni ricadono sul promotore del progetto o in alternativa sulla quota di rendimenti incassata.

Concrete utilizza un sistema misto, esiste quindi una investment fee che si applica una tantum in percentuale ai fondi investiti, tra l’1% e il 4%.

Il materiale informativo dell’offerta di ogni specifico progetto specifica la percentuale di commissioni sul totale investito.

Si tratta di una commissione che viene applicata solo in caso di esito positivo della raccolta, viene quindi restituita insieme al capitale in caso non si raggiunga l’obiettivo minimo. 

Come vengono tassati i rendimenti con Concrete Investing

Le quote investite vengono amministrate per il tramite di una fiduciaria. La fiduciaria si occuperà, aprendo per ogni utente un mandato con intestazione fiduciaria (gratuito), della tassazione agendo da sostituto d’imposta, ottimizzando così la fiscalità dello strumento.

Quali sono i rischi di investire con Concrete Investing

Investimento = Rischio

Non ci sono garanzie di nessun tipo, anche perché parliamo di rendimenti a doppia cifra quando i rendimenti dei conti deposito arrivano con difficoltà al 3%.

A questa tipologia di investimenti va quindi destinata la percentuale di portafoglio dedicata agli investimenti più rischiosi, sempre in funziona della propria propensione al rischio.

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EVOESTATE, 18 PIATTAFORME IN UNA

Se ti appassiona l’immobiliare e ti incuriosisce il mondo del crowdfunding, non c’è modo migliore che attraverso un aggregatore di piattaforme come Evoestate per iniziare. 

Scegliere un aggregatore invece che una singola piattaforma ti permette di risparmiare parecchio tempo, ottimizzando la risorsa più importante che abbiamo.

Esistono pochi aggregatori nel segmento crowdfunding immobiliare e sicuramente il più serio ed affidabile è EvoEstate.

Investire con EvoEstate, vantaggi e svantaggi

Il primo motivo per cui conviene investire attraverso un aggregatore è che con un solo account è possibile investire in più di 18 piattaforme provenienti da 6 diversi paesi. In nessun altro modo potresti diversificare così facilmente. 

In aggiunta EvoEstate ha implementato funzionalità che le stesse piattaforme a volte non hanno come l’autoinvest ed il marketplace (mercato secondario). 

L’autoinvest se vuoi ottimizzare il tuo tempo e non stare sempre attento ai nuovi progetti è uno strumento ideale, ti fa impostare vari parametri tra cui rischio e rendimento ed investirai in automatico solo in progetti con quelle determinate caratteristiche. 

Il mercato secondario non è altro che la possibilità di comprare e vendere titoli prima della scadenza di un progetto.

L’investimento minimo è a pari a 50€, consente quindi di diversificare in un gran numero di progetti in un modo del tutto democratico.

Lo svantaggio per chi risiede fiscalmente in Italia potrebbe essere rappresentato dal fatto che non hai alcun tipo di tassazione, ricevi i rendimenti lordi. Potresti anche avere un ritardo nella comunicazione che gli investitori ricevono dalle singole piattaforme, perchè EvoEstate deve sempre tradurre tutto per mantenere i suoi iscritti informati. 

Tipologie di progetti e skin in the game

Le tipologie di progetti essendo sempre legati all’immobiliare, oltre a distinguersi tra lending e equity, possono consistere in un immobile messo a reddito, un interesse fisso o un rendimento stimato, dipende soprattutto da piattaforma a piattaforma.

Una delle più importanti caratteristiche di EvoEstate è che oltre alla due diligence delle piattaforme, gli analisti di EvoEstate realizzano una seconda analisi e riportano il loro giudizio con i pro e contro che hanno identificato nella descrizione del  progetto. Da questa analisi decidono loro stessi se investire nel progetto etichettandolo come “Skin in the game” in quanto rischiano in primis il loro capitale. 

“Skin in the game” è un’espressione che si utilizza nel mondo degli investimenti, potrebbe essere tradotto come “Correre il rischio” o “Metterci la faccia”. 

Chi c’è dietro EvoEstate?

Audrius Visniauskas e Gustas Germanavičius nonostante la loro giovane età vantano già più di 6 anni come investitori nel real estate crowdfunding. 

Audrius in particolare, prima di fondare EvoEstate ha già all’attivo una serie di investimenti in startup di rilievo, tra le altre ha partecipato ad un importante round di investimento (Series A) in Revolut nel 2016.

Entrambi vengono dalla Lituania, hanno fondato insieme EvoEstate nel 2019.

Li abbiamo incontrati a Vilnius nell’autunno del 2019 mentre ci trovavamo in viaggio per capire meglio come l’ecosistema startup delle capitali baltiche.

Aggiornamento Q1

Sul sito di EvoEstate troverai anche una timeline con l’analisi dell’andamento delle piattaforme per ogni quadrimestre. L’ultimo aggiornamento appena pubblicato riguarda il Q1 del 2020. 

Rating EvoEstate delle principali piattaforme con cui collabora.

Da questa ultima analisi sono emersi alcuni dati fondamentali come:

  • 0.925% di progetti con ritardo nel pagamento del capitale 
  • 2.775% di progetti con ritardo oltre i 7 giorni degli interessi 
  • 10.34% XIRR come rendimento medio del Q1 2020
  • 13.11% XIRR come rendimento storico dei progetti del portfolio skin in the game.

Conclusioni

La registrazione a EvoEstate è completamente gratuita, il sito è in inglese e la grafica facilmente consultabile. Riteniamo sia un’ottima alternativa per allocare non più del 5% del proprio portafoglio investimenti, impostando una strategia con l’autoinvest, monitorando di quando in quando i risultati ottenuti.